<작은책> 2019년 4월호
작은책 법률 상담소
임차인이 꼭 알아야 할 주택임대차보호법
양성우/ 법무법인 지향 변호사
세입자분들이 꼭 알고 있어야 할 ‘주택임대차보호법’
ⓒ이동수
내 집이 아닌 전세나 월세 형태로 거주하는 세입자분들은 임대차 기간 동안 집주인인 임대인과 적지 않은 문제들을 겪게 됩니다. 일례로, 계약기간이 만료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있고, 반대로 당장 집을 구하지 못해 계약기간을 조금 더 연장하고 싶지만 임대인이 계약기간이 종료되었으니 나가 달라고 요구하는 사례도 있습니다. 이러한 문제들을 겪게 되는 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요? 우선 상대적으로 열악한 입장에 있는 주택임차인을 보호하기 위해 만들어진 주택임대차보호법의 기본적인 내용을 알고 있어야 합니다. 아니 적어도 임대차계약에 관한 분쟁이 발생했을 때 주택임대차보호법이라는 것이 있다는 점을 기억하고 그 내용을 살펴봐야겠다는 생각을 떠올려야 합니다. 내가 지금 겪고 있는 어려운 문제가 주택임대차보호법에 따라 생각보다 쉽게 해결될 수 있기 때문입니다.
계약기간이 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는다면?
세입자들이 겪는 문제 중 대표적인 유형은 계약기간이 끝났는데도 전셋집이 나가지 않았다는 이유로 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우입니다. 보증금을 돌려 달라고 하면 집주인은 도리어 법대로 하라면서 ‘집이 나가야 돈을 돌려줄 수 있지 않냐’고 역정을 내는 일이 적지 않습니다. 이럴 때 생각할 수 있는 방안은 크게 두 가지입니다. 첫째, 전세계약이 종료된 후 이사를 가기 전 임차권 등기를 해 놓는 방법입니다. 주택임대차보호법에서는 ‘임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있다’고 규정하고 있고, 동시에 ‘임차인이 임차권등기 이전에 이미 우선변제권을 취득한 경우에는 그 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권 등기 이후에는 이미 취득한 우선변제권을 상실하지 아니한다’고 규정하고 있는데, 이는 임차권 등기 신청을 하면 이사를 가더라도 전세보증금을 다른 일반 채권자들에 비해서 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 유지할 수 있음을 의미합니다. 임차권 등기 신청 절차나 방법에 대해서는 따로 설명 드리지 않겠지만 통상 등기 신청 후 2주에서 한 달 정도의 시간이 걸리기 때문에 늦어도 이사를 가기 한 달 전에는 임차권등기명령 신청을 해서 이사 직전까지 결정을 받는 것이 좋습니다.
ⓒ이동수
두 번째 방안은 전세보증금반환청구소송을 진행하는 것입니다. 통상적으로 6개월 정도 소요되며 임대차계약 사실, 보증금 지급 사실, 임대차 종료 사실만 제대로 입증된다면 패소할 가능성은 적습니다. 물론 소송을 진행하기 전에 내용증명 등을 보내 그 지급을 요청하는 것이 선행되어야 하고, 임대인이 끝까지 모르쇠로 일관하는 경우에는 민사소송을 제기하는 것을 고려할 필요가 있습니다. 참고로 승소할 경우 상대방에게 소송 비용 일부를 부담시킬 수 있습니다.
1년만 계약한 임대차계약, 1년을 더 임차하여 살고 싶다면?
또 하나의 문제가 있다면, 임대차 기간을 1년(2년 계약 후 다시 1년 연장 계약을 한 사안도 동일함)으로 했는데, 여러 사정의 변경으로 인해 계약기간을 1년 더 연장하고 싶은 경우입니다. 보통 집을 계약하면 2년 단위로 하는데 이는 주택임대차보호법에 따른 것입니다. 그런데 2년 미만 즉 1년만 계약하더라도 세입자는 최소 2년의 거주 기간을 보장받을 수 있습니다. 반면 집주인은 1년만 계약한 세입자에게 2년 거주를 요구할 수 없습니다. 다시 말해 세입자인 임차인은 주택임대차보호법에 따라 1년 계약기간이 끝나기 전 다시 1년의 계약 갱신을 원하면 추가적으로 1년 거주가 가능한 것이고, 임차인이 원하지 않으면 1년 계약이 끝나는 즉시 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.
ⓒ이동수
앞서 임차인이 겪을 수 있는 문제를 살펴봤는데요, 임대인과의 관계에서 주택임대차 문제로 부당한 문제를 겪고 있다면 주택임대차보호법의 내용을 살펴보면서 상황을 풀어 갈 필요가 있음을 기억하시면 좋겠습니다.
