세상을 바꾸는 따뜻한 이야기 - 진보월간 <작은책>

<작은책> 2019년 7월호

작은책 법률 상담소

반지하에서 생기는 법률 분쟁

김묘희/ 법무법인 지향 변호사

칸 영화제 황금종려상 수상으로 더욱 주목받은 봉준호 감독의 영화 <기생충>에는 주인공 가족이 살고 있는 반지하 집이 등장합니다. 반지하 집은 빛이 잘 들지 않고, 통풍이 잘되지 않지만, 외부의 시선에 노출되어 있고, 지하이기 때문에 비가 많이 오면 화장실 하수구가 역류할 수도 있습니다. 영화 속 반지하 집은 그런 단점을 현실 그대로 보여 주고 있습니다. 이 때문인지 영화를 본 관객 중에는 자신이 살았던 반지하 집의 ‘추억’을 떠올렸다고도 합니다. 하지만 하영 씨는 영화가 끝나면 현실의 반지하 방으로 돌아가야 합니다. 영화 속 ‘리얼’한 반지하 집을 보고 나자 찜찜한 기분을 지울 수가 없었죠. 하영 씨가 반지하에서 겪었던 일은 무엇일까요.

하영 씨는 독립 후 첫 자취방을 알아보러 다니다가 본인 예산 안에서 가장 넓고 깨끗한 집을 발견하고 바로 계약을 했습니다. 반지하라는 게 신경이 쓰였지만 도배·장판이 깨끗하고 월세도 싸니까 감수할 만하다고 생각했습니다. 그렇지만 몇 개월이 지나자 장판 밑에 물이 고이고 곰팡이가 피기 시작했습니다. 옷장 속까지 곰팡이가 펴서 몇몇 옷은 버려야 할 정도였습니다. 집주인은 하영 씨가 환기를 안 해서 생긴 문제라며 아무런 조치도 취해 주지 않았습니다.

▲그림_ 이동수

우리 법에는 집주인이 집을 빌려줄 때에는 세입자가 집을 제대로 사용할 수 있는 상태로 빌려주어야 한다는 규정이 있습니다.

“임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조)”.

반지하 건물의 특성상 세입자의 생활 습관보다는 채광과 통풍이 잘 이루어지지 않아 곰팡이가 생겼을 가능성이 높기 때문에, 곰팡이 때문에 집을 집처럼 이용할 수 없다면 임대인은 당연히 수선 의무를 부담하게 됩니다. 다만, 세입자는 문제가 발생하면 바로 집주인에게 알려야 합니다. 만약 세입자가 집에서 발생하는 문제를 집주인에게 신속히 알리지 않아 피해가 발생한다면 피해 비용 일부를 세입자가 부담하게 될 수도 있으니 주의가 필요합니다.

하영 씨의 경우, 새로 도배·장판을 하고 입주한 지 불과 얼마 지나지 않아 곰팡이가 생겼기 때문에, 곰팡이가 생긴 곳을 사진이나 동영상으로 잘 기록해두었다면 집주인에게 곰팡이 제거 시공 등을 요청할 수 있었고, 수선에도 불구하고 문제가 반복되는 경우였다면 임대차 계약을 해지할 수도 있었을 것입니다.

▲그림_ 이동수

사실 하영 씨는 지난여름에는 더 큰 일을 겪었습니다. 큰비가 내려 하영 씨가 살고 있는 반지하 방으로 물이 넘쳐 들어왔습니다. 집주인이 장판과 창문 쪽 벽지를 교체해 주기는 했지만, 물에 잠겨 결국 버릴 수밖에 없게 된 가재도구들에 대해서는 아무런 보상을 받지 못했습니다.

법적으로 따져 보면 침수 피해로 인하여 집에 생긴 피해는 집주인이 복구해야 합니다. 민법에서는 집주인에게 수리 의무를 부과하고 있기 때문입니다. 집주인의 의무는 임대 목적물인 집을 수리하는 것으로 한정되어 있고, 집 안에 있는 가재도구에 대한 피해 보상 책임까지 없는 것이 일반적입니다. 하지만 집 구조적인 하자로 인하여 가재도구에 대한 피해가 발생하였다는 점을 명확하게 설명할 수 있다면 집주인에게 그러한 피해 보상을 요구할 수 있습니다.

재난지원금

국가에서 침수 피해로 인한 재난지원금을 지급하는 경우도 있습니다. 재난지원금은 재난 및 안전관리기본법에서 정한 바에 따라 침수 피해를 본 당사자에게 지급됩니다. 이 때문에 집주인이 세입자가 받은 재난지원금을 돌려달라고 하여 종종 분쟁이 발생하는데, 침수 피해를 본 세입자가 이를 돌려줄 의무는 없지만 해당 지원금은 침수 피해 복구에 사용해야 합니다.

주택 침수 피해를 입고 재난지원금을 받은 세입자가 호우 피해로 인한 장판과 벽지 상태가 심하지 않다고 생각해 그대로 지내는 경우가 있기도 합니다. 그러나 만약 해당 세입자가 재난지원금을 받고도 이를 침수 피해 복구를 위해 사용하지 않았다면, 계약 기간이 끝나 이사를 나가려고 할 때 집주인이 침수 피해로 인하여 하자가 발생한 장판과 벽지를 교체하라고 한다면, 재난지원금을 받은 세입자는 이를 거부할 수 없습니다.

▲그림_ 이동수

주택법에서는 국민이 쾌적하고 살기 좋은 생활을 하기 위하여 필요한 최저주거기준을 설정·공고하도록 정하고 있고(제5조의2), 2011년 마지막으로 공고된 ‘최저주거기준’에 의하면 주택은 적절한 방음, 환기, 채광 및 난방설비를 갖추어야 하고, 자연재해로 인한 위험이 현저한 지역에 위치해서는 안 됩니다. 하영 씨를 포함한 많은 이들이 최저주거기준이 지켜졌더라면 겪지 않았을 일을 겪고 있는 셈입니다. 

<작은책> 2019년 4월호

작은책 법률 상담소

임차인이 꼭 알아야 할 주택임대차보호법

양성우/ 법무법인 지향 변호사

세입자분들이 꼭 알고 있어야 할 ‘주택임대차보호법’

ⓒ이동수

내 집이 아닌 전세나 월세 형태로 거주하는 세입자분들은 임대차 기간 동안 집주인인 임대인과 적지 않은 문제들을 겪게 됩니다. 일례로, 계약기간이 만료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있고, 반대로 당장 집을 구하지 못해 계약기간을 조금 더 연장하고 싶지만 임대인이 계약기간이 종료되었으니 나가 달라고 요구하는 사례도 있습니다. 이러한 문제들을 겪게 되는 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요? 우선 상대적으로 열악한 입장에 있는 주택임차인을 보호하기 위해 만들어진 주택임대차보호법의 기본적인 내용을 알고 있어야 합니다. 아니 적어도 임대차계약에 관한 분쟁이 발생했을 때 주택임대차보호법이라는 것이 있다는 점을 기억하고 그 내용을 살펴봐야겠다는 생각을 떠올려야 합니다. 내가 지금 겪고 있는 어려운 문제가 주택임대차보호법에 따라 생각보다 쉽게 해결될 수 있기 때문입니다.

계약기간이 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는다면?

세입자들이 겪는 문제 중 대표적인 유형은 계약기간이 끝났는데도 전셋집이 나가지 않았다는 이유로 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우입니다. 보증금을 돌려 달라고 하면 집주인은 도리어 법대로 하라면서 ‘집이 나가야 돈을 돌려줄 수 있지 않냐’고 역정을 내는 일이 적지 않습니다. 이럴 때 생각할 수 있는 방안은 크게 두 가지입니다. 첫째, 전세계약이 종료된 후 이사를 가기 전 임차권 등기를 해 놓는 방법입니다. 주택임대차보호법에서는 ‘임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있다’고 규정하고 있고, 동시에 ‘임차인이 임차권등기 이전에 이미 우선변제권을 취득한 경우에는 그 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권 등기 이후에는 이미 취득한 우선변제권을 상실하지 아니한다’고 규정하고 있는데, 이는 임차권 등기 신청을 하면 이사를 가더라도 전세보증금을 다른 일반 채권자들에 비해서 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 유지할 수 있음을 의미합니다. 임차권 등기 신청 절차나 방법에 대해서는 따로 설명 드리지 않겠지만 통상 등기 신청 후 2주에서 한 달 정도의 시간이 걸리기 때문에 늦어도 이사를 가기 한 달 전에는 임차권등기명령 신청을 해서 이사 직전까지 결정을 받는 것이 좋습니다.

ⓒ이동수

두 번째 방안은 전세보증금반환청구소송을 진행하는 것입니다. 통상적으로 6개월 정도 소요되며 임대차계약 사실, 보증금 지급 사실, 임대차 종료 사실만 제대로 입증된다면 패소할 가능성은 적습니다. 물론 소송을 진행하기 전에 내용증명 등을 보내 그 지급을 요청하는 것이 선행되어야 하고, 임대인이 끝까지 모르쇠로 일관하는 경우에는 민사소송을 제기하는 것을 고려할 필요가 있습니다. 참고로 승소할 경우 상대방에게 소송 비용 일부를 부담시킬 수 있습니다. 

1년만 계약한 임대차계약, 1년을 더 임차하여 살고 싶다면?

또 하나의 문제가 있다면, 임대차 기간을 1년(2년 계약 후 다시 1년 연장 계약을 한 사안도 동일함)으로 했는데, 여러 사정의 변경으로 인해 계약기간을 1년 더 연장하고 싶은 경우입니다. 보통 집을 계약하면 2년 단위로 하는데 이는 주택임대차보호법에 따른 것입니다. 그런데 2년 미만 즉 1년만 계약하더라도 세입자는 최소 2년의 거주 기간을 보장받을 수 있습니다. 반면 집주인은 1년만 계약한 세입자에게 2년 거주를 요구할 수 없습니다. 다시 말해 세입자인 임차인은 주택임대차보호법에 따라 1년 계약기간이 끝나기 전 다시 1년의 계약 갱신을 원하면 추가적으로 1년 거주가 가능한 것이고, 임차인이 원하지 않으면 1년 계약이 끝나는 즉시 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.

ⓒ이동수

앞서 임차인이 겪을 수 있는 문제를 살펴봤는데요, 임대인과의 관계에서 주택임대차 문제로 부당한 문제를 겪고 있다면 주택임대차보호법의 내용을 살펴보면서 상황을 풀어 갈 필요가 있음을 기억하시면 좋겠습니다.